商铺托管不按合同返租是常见的投资纠纷，能否退房则需结合具体合同条款及违约情况。以下是综合分析及应对建议：
一、商铺托管不按合同返租的应对措施
1. 核查合同主体与条款
确认《商品房买卖合同》与《托管/返租合同》是否为同一主体签订。通常开发商（A公司）负责卖房，而返租义务由关联的商管公司（B公司）承担，两者责任分离。若合同未明确开发商连带责任，则需单独起诉商管公司违约。
检查合同中返租的具体约定，包括租金金额、支付时间、违约责任等，明确对方违约事实。
2. 协商与催告
优先与托管方协商，要求履行返租义务，并保留书面沟通记录（如邮件、短信、录音等）作为证据。
若协商无果，可委托律师发送《催告函》或《律师函》，明确违约后果，敦促限期支付。
3. 法律诉讼
起诉对象：若托管方为独立公司，需单独起诉其违约；若合同中开发商承诺连带责任，可一并起诉开发商。
诉讼请求：可要求继续履行返租义务、支付违约金或解除托管合同，并要求赔偿损失。
证据准备：需提供合同、付款凭证、返租逾期记录、沟通记录等，证明对方违约及损失。
二、商铺能否退房的关键条件
1. 合同解除权分析
开发商根本违约：若开发商未交房、商铺存在严重质量问题或虚构产权（如虚拟商铺），可主张解除购房合同并退房。
欺诈或虚假宣传：若开发商以“高回报返租”为噱头诱导购房，且实际无法兑现，可能构成欺诈，可要求撤销合同并退房。
合同明确解除条款：部分合同约定“未按约返租可退房”，则直接依条款起诉解除。
2. 贷款问题的处理
不可擅自断供：购房贷款是业主与银行的独立合同关系，即使开发商违约，业主仍需继续还贷，否则可能被银行起诉并拍卖房产。
退房后贷款处理：若法院判决解除购房合同，可要求开发商退还房款并赔偿贷款本息，但需开发商有实际偿付能力。
三、风险提示与建议
1. 售后返租模式的高风险性
多数售后返租项目存在开发商资金链断裂、商管公司跑路风险，商铺可能成为“负资产”（需持续支付物业费、贷款等）。
司法实践中，成功退房案例较少，需充分举证开发商/托管方根本违约。
2. 维权策略
集体诉讼：与其他业主联合起诉，降低诉讼成本并提高胜诉概率。
财产保全：起诉时可申请冻结开发商或托管方资产，保障执行可能性。
咨询专业律师：此类案件涉及多重法律关系，需律师协助梳理合同条款、制定诉讼策略。
总结
商铺托管不按合同返租可通过协商、诉讼追责，但能否退房需结合合同条款及违约程度。建议优先通过法律途径追讨租金，若退房诉求强烈，需重点证明开发商存在根本违约或欺诈行为，并做好长期诉讼准备。切勿擅自断供，避免征信受损。
