一、市场整体趋势：止跌回稳，政策效应显现
1. 市场回暖迹象
2025年房地产市场在经历2024年的深度调整后，呈现阶段性止跌回稳趋势。核心城市（如上海、北京）新房销售规模同比降幅收窄，四季度政策“组合拳”推动量价修复，部分城市房价环比微涨（一线城市新房价格环比上涨0.1%）。二手房市场活跃度显著提升，例如上海2025年一季度二手房成交量同比增长51%，价格指数累计上涨1.5%。
2. 销售与库存压力分化
尽管市场回暖，但全国整体销售数据仍低于往年水平。2024年1-11月，全国新建商品房销售面积同比下降18%，住宅销售额降幅达25.6%。库存方面，三四线城市因人口流出和需求疲软，去化压力较大；而一线及强二线城市凭借人口流入和经济活力，库存压力相对可控。
二、区域分化：核心城市韧性凸显，低能级城市承压
1. 一线城市新房稳中微涨，二手房降温
新房市场：北上深等一线城市新房价格环比微涨0.1%-0.4%，政策支持与改善型需求释放是主因。
二手房市场：一线城市二手房价格环比下降0.1%，部分区域议价空间收窄，但高端房源成交活跃（如上海核心城区挂牌价上调2%-5%）。
2. 二线及以下城市调整持续
二线城市新房价格环比持平，二手房降幅扩大至0.4%；三线城市新房价格环比下降0.3%，供需矛盾突出，购房者观望情绪浓厚。
三、政策环境：宽松调控与供给侧改革并行
1. 需求端政策持续宽松
中央及地方通过“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳（如降首付、降利率、取消限购限售等）释放需求。例如，杭州取消限购后二手房咨询量激增。
公积金政策优化（如降低利率、扩大使用范围）和购房补贴（如武汉购房券）进一步激活刚需。
2. 供给侧改革与新模式的构建
土地市场：高能级城市核心地块溢价率创新高，低密化、小体量供地趋势明显，同时专项债收储存量土地加速去库存。
现房销售与“好房子”建设：现房销售占比升至26.5%，政策推动住房品质升级（如层高不低于3米），试点智能家居和绿色建筑。
四、供需关系与结构性调整
1. 需求结构变化
改善型需求成为主流，一线城市大面积户型供应增加，二胎/三胎家庭需求推动产品迭代。
城中村改造释放置换需求，货币化安置带动新房销售，预计2025年带动核心城市交易量提升。
2. 供应端优化
房企加速分化：大型国企主导市场（如华润置地），中小房企通过差异化策略竞争；地方城投平台收储存量商品房优化库存结构。
保障房建设加速，全国65城已报送2025年保障房计划，缓解低收入群体住房压力。
五、金融支持与风险防控
1. 融资协调机制扩围
房地产项目“白名单”覆盖超6万亿元贷款，保交楼专项贷款封闭管理降低烂尾风险。
房企债务重组推进，部分企业通过展期和资产盘活缓解流动性压力。
2. 专项债与REITs创新工具
4.4万亿元专项债支持土地收储和存量商品房收购，地方通过资本运作盘活存量资产。
商业地产REITs试点扩围，吸引长期资金进入。
六、未来展望：分化延续，高质量发展转型
1. 短期趋势
核心城市房价有望企稳，三四线城市仍需政策加码刺激需求。
二季度传统旺季或带动成交量回升，但全年预计呈现“前高后稳”态势。
2. 长期转型方向
房地产发展新模式聚焦“人房地钱”要素联动，以现房销售、智慧社区、绿色建筑等提升行业附加值。
引用来源：
