1. 签订主体与法律效力
前期物业服务合同由建设单位（开发商）在小区业主大会成立前，依法选聘物业公司并签订。根据《民法典》第939条，该合同对全体业主具有法律约束力，业主不能以“未直接签约”为由拒绝履行义务。
业主大会成立后，业委会有权重新选聘物业公司并签订新合同，原前期合同自动终止。
2. 业主的权利与义务
业主需按合同约定缴纳物业费，即使对服务不满，也不能单方拒缴。但若物业存在根本性违约（如未履行安保、维修等核心义务），可举证要求减免费用或追究责任。
房屋出租或出售时，若合同未明确物业费承担方，默认由业主支付；租户或买家仅在约定情况下承担连带责任。
3. 合同终止后的处理
原物业需在合同终止后撤出小区，移交资料并配合新物业交接，否则需赔偿损失。
二、应对物业起诉的律师建议与策略
1. 应诉准备与证据收集
收集物业违约证据：如公共区域脏乱、设施损坏未维修、安保漏洞等照片、视频、沟通记录。
审查合同与费用计算：核对物业费标准是否符合合同或指导价，是否存在重复收费或超范围收费。
2. 法律抗辩依据
同时履行抗辩权：若物业未按合同提供服务（如未定期巡逻、未维护绿化），业主可主张“服务未达标”，要求减免费用。
诉讼时效抗辩：若物业超过3年未催缴费用，可主张超过诉讼时效。
3. 反诉与和解策略
反诉条件：需证明物业违约导致损失（如因安保疏漏导致财物被盗），可要求赔偿或抵消物业费。
庭外和解：协商分期付款、费用打折或物业整改方案，避免诉讼成本。
4. 典型案例参考
服务瑕疵不构成拒交理由：若物业基本履行义务，仅局部服务不完善（如绿化修剪不及时），法院可能判业主全额缴费。
公共收益归属：物业占用小区广告、停车费等公共收益，业主可要求返还并抵扣物业费。
三、法律依据与程序指引
1. 关键法条
《民法典》第939条（前期合同效力）、第944条（物业费支付义务）、第949条（合同终止后交接义务）。
《物业管理条例》第41条（连带缴费责任）、第25条（公共收益归属）。
2. 诉讼流程
收到起诉状后15日内提交答辩状，申请庭前调解。
若判决不利，可申请再审或通过业委会集体维权。
业主需理性应对物业起诉，优先通过协商解决争议；若物业存在严重违约，应积极举证并运用法律手段维权。前期物业协议虽约束业主，但业主有权通过合法途径监督服务质量。具体案件建议咨询专业律师，结合个案细节制定策略。
